Worum geht es beim Thema Immobilienbewertung?

Immobilienbewertungen sind für viele Bereiche unseres Wirtschafts- und Rechtslebens sehr bedeutsam. Auf der Grundlage von Wertgutachten werden existenzielle Entscheidungen getroffen, beispielsweise für städtebauliche Zwecke, beim Kauf oder Verkauf von Objekten, bei unternehmerischen Investitionen, bei der Sachversicherung für Gebäude oder bei der Bestimmung der Beleihungsgrenze im Rahmen von Finanzierungen.

 

Wie funktioniert Immobilienbewertung?

 

Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wie folgt geregelt: „Zur Wertermittlung sind

  • das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),
  • das Ertragswertverfahren (§§ 17–20),
  • das Sachwertverfahren (§§ 21–23)

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“

Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern.

Dennoch ist es üblich und sachgemäß, für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig anzuwenden. Dies insbesondere, weil die diesen Verfahren zugrunde liegende Betrachtungsweise bei der Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt für bestimmte Objekte vorrangig ist.

So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum i. d. R. vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren, der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Ertragswertverfahren und der Wert üblicherweise eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Sachwertverfahren ermittelt.

Neben den vorgenannten Marktgepflogenheiten erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten.

 

Flächendeckend, aktuell und in Sekundenschnelle verfügbar – das sind die heutigen Anforderungen an Daten zur Immobilienbewertung. Gleichzeitig müssen diese Marktdaten äußerst differenziert vorliegen und sehr genaue Ergebnisse sowohl für den Einzelfall als auch für Portfoliobewertungen garantieren.

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